돈되는 재건축 재개발 2(1p~)

재개발/재건축 사업의 추진 절차 요약

 

1)정비기본계획 수립&안전진단

재개발 재건축 사업의 시작은 지자체가 수립하는 '정비기본계획'

재건축의 경우는 안전진단을 실시, 재개발 및 단독주택 재건축은 안전진단 미실시

사실 정비기본계획 수립은 아직 사업을 시작도 하지 않은 단계라고 볼 수 있음.계획은 수립되었지만 실제 사업이 진행되지 않은 경우도 많음

 

2)정비구역지정 &추진위원회설립

안전진단을 통과하면 정비구역 지정이 이루어짐

추진위원회를 구성해서 지자체로부터 승인을 받아야함

조합원이 되기에 적합한 부동산을 가진 사람들, 즉 예비조합원을 토지등소유자라고 함

추진위원회가 지자체로부터 정식 승인을 받기 위해서는 토지등 소유자 과반수의 동의를 받아야함

 

3)조합설립

지자체로부터 승인을 받은 추진위원회는 다시 정식으로 조합을 설립하기 위한 동의서를 받기 시작함

재개발 : 토지 등 소유자 75%이상 , 동의한 사람들이 소유한 토지면적의 합이 75%이상

재건축 : 전체 구분소유자의 75%이상, 각 동별로 과반수의 동의가 필요

 

4)시공사선정

새롭게 설립된 조합은 곧바로 시공사 선정에 착수함

여러 시공사로부터 입찰을 받아서 조합원들의 투표를 통해 한곳을 선정하는 것

 

5)사업시행인가

조합이 계획하고 있는 건축, 교통, 환경 등에 대한 정비사업 내용을 시/군/구에서 검토하고 인가하는 행정절차

쉽게 말해서 우리 조합이 아파트 몇세대를 이렇게 짓겠다는 계획안을 제출하면 지자체가 그 내용을 검토하고 인가해주는 과정

 

사업시행인가가 이뤄졌다면 본격적으로 사업이 시작되는 것이라 볼 수 있음

총대지면적, 용적율, 건폐율, 기부채납 면적, 건축면적및평형구성, 신축아파트세대수 임대아파트세대수등 대부분 내용이 가닥이 잡힘

 

6)종전자산평가(감정평가)

재개발이나 재건축 구역 내의 토지등의 소유자들이 소유한 자산의 가치를 평가하는 것

조합원 각가의 자산을 평가하는 것도 중요하지만 그 자산의 총합, 즉 조합원전체가 가지고 있는 자산에 대한 평가도 중요함

조합 전체의 종전자산평가액, 필요한 총사업비(공사비포함), 일반분양을 통해서 얻게 될 수익이 정해져야 조합원 각자가 내야할 분담금도 산출되기 때문임

 

7)조합원분양신청

조합은 사업시행긴가가 고시된 날부터 120일 이내에 감정평가액 및 개략적인 분담금추산액과 조합원분양 신청기간을 조합원에게 통지해야함

 

조합원들은 어떤 평형이 좋을지 생각했다가 분양신청 기간 동안 희망평형을 신청할 수 있음

조합원분양신청을 한 사람은 여전히 조합원으로 남고 분양신청을 하지 않으면 현금청산자가 됨

조합원분양신청을 통해 조합원 분양 세대수가 결정되면 이제 일반분양 세대수도 정할 수 있음

 

8)관리처분계획 수립 및 인가 ★투자자들이 가장 많이 진입하는 단계(중간에 무산될 가능성은 적다고 보고 진입)

관리처분계획은 사업시행인가 당시 수립했던 계획에 여러가지 불확실했던 변수들을 채워넣어 수정 보완한것이기 때문에 상당히 구체적임

조합은 구체적인 내용을 종합해서 시/군/구청에 제출하고 관리처분 계획 인가를 받음

이 단계가 되면 재개발/재건축 사업성을 나타내느 지표인 비례율 역시 추정이 가능함

 

9)이주및철거

보통 6개월~1년 정도의 기간동안 이주를 진행하고, 조합은 조합원들에게 이주비를 제공함

 

10)일반분양

이주및철거가 완료되면 조합은 착공신고를 한 후 일반분양을 함

일반분양이 얼마나 성공적으로 이뤄지느냐는 전체 사업성을 높이는 데에 매우 중요한 요소임

 

일반분양이 높은 가격에 잘되면 수익금이 많아지는것, 그만큼 조합원들이 내야 할 분담금도 줄어들게 됨

관리처분계획때보다 낮은 가격으로 일반분양이 이뤄지거나 미분양이 발생하면 이로인한 손해는 고스란히 조합원들의 부담으로 넘어옴

 

11)입주&이전고시

이전고시란 공사가 완료되었음을 고시하고, 정식으로 대지를 측량 분항해서 분양받은 사람들에게 소유권을 이전하는 절차