돈되는 재건축 재개발2(132p~)

감정평가액은 인근 지역의 거래사례를 바탕으로 책정되긴 하지만 실제 금액은 그보다 적게 나오는 경우가 많다.

 

1)현금청산이 많을 수 있다.

-감정평가액이 높아지만 보유보다 현금청산자가 많아질 수 있어 조합 입장에서는 필요한 자금이 일시에 많아진다.

 

2)조합원 분담금이 커질 수 있다

 

비례율  = (종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산평가액 x 100

 

이 공식에서 분모에 해당하는 종전자산평가액, 즉 조합원 개개인이 통보당르 감정평가액의 합계이다.

그런데 감정평가가 전반적으로 높게 이뤄지면 분모의 금액은 커지게 되고, 비례율을 100%에 맞추려면 그만큼 분자도 커져야 한다.

분자에 해당하는 종후자산평가액은 조합원분양수입과 일반분양수입을 합한것인데, 분자를 키우려면 둘중에 뭐라도 커져야 하고 당장 일반분양 수입을 높이면 추후 리스크가 커질 수 있다. 그래서 조합은 일단 조합원 분양가부터 올리게 된다.

 

빌라 vs 단독주택 고려 해야 할 사항

 

▼사업 진행 단계에 따른 단독주택과 빌라의 실투자금 변화(예시)

진행상태	항목	단독주택	빌라
감정평가 이전	매매가격	2억 1,000만원	1억 4,000만원
	전세보증급	3,000만원	6,000만원
	실투자금	1억 8,000만원	8,000만원
감정평가 이후	감정평가액	1억8,000만원	1억원
	P(프리미엄)	2,000만원	4000만원
관리처분계획 이후	이주비(60%)	1억 1,400만원	6,000만원
	실투자금	9,600만원	8,000만원

*이주비 대출 : 조정대상지역 감정평가액의 60%, 투기과열지구 감정평가액의 40%

**시간이 흘러 조합원분양가지 고려... 감정평가액이 월등히 높은 단독주택 보유자의 분담금이 훨씬 적을 것

 

어느 단계에 투자하느냐에 따라 물건을 고르는 기준도 달라져야 함.

감정평가액이 나오지 않은 경우는 다음 두가지를 고려해야 함.

 

1)매입한 후 이주비가 나오기 전에 매도하는 경우

이럴때는 빌라를 매입하는것이 더 유리할 수 있음

P는 조금 더 준셈이 되지만 대신 실투자금이 적게 들어간 상태에서 비슷한 수익을 얻을 수 있음

 

2)매입한 후 이주비가 나온 후에 매도하는 경우

이럴때는 단독주택을 매입하는 것이 유리할 수 있음

이주비가 나오고 나면 단독주택의 실투자금이 확연히 줄어들면서 수익률이 높아질 것이기 때문