돈 되는 재건축 재개발(81p~106p)

하루종이 집에서 뒹구르르르하다가..

무거운 몸 꾸역꾸역 일으켜서 나와의 약속 실천! ! 

[경매로 재건축/재개발물건을 낙찰 받을 때 주의점]

간혹 경매로 진행되는 물건 중에는 조합원 자격을 갖추지 않아 현금정산 대상인 경우가 있는데, 

감정평가서에 '현금청산 대상'이라는 내용이 나오는 경우도 있지만 그렇지 않은 경우도 많음

따라서 사헙시행인가 후 조합원 분양신청이 끝난 지역의 물건이 경매에 나왔다면 반드시 조합에 문의해서 조합원 자격이 되는지 확인 후 입찰필요

 

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[조합의 책자 속에 사업성의 열쇠가 있다]

1)공사비(시공비)

신축 아파트 건축을 하는데 들어가는 비용

대지토목 공사, 주거 공간 및 부대시설 공사는 물론 기존 건축물을 철거하는 비용까지 포함

특히, 평당 공사비(평당 시공비)를 통해 총사업비가 얼마나 나오게 될지 추산 가능

 

2)보상비

조합원 자격을 충족시키지 못하거나 조합원 분양을 원치 않는 사람들에게 현금청산을 해주기 위한 금액

현금청산금액, 세입자 주거 이전비, 상가영업보상비를 포함

 

3)재건축 : 협의 매수 또는 매도 청구소송을 통해 매입 가능

재개발 : '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 따라 강제수용하게 됨

이 때문에 재건축에서는 없었던 세입자 주거이전비와 상가 영업 보상비를 지급하도록 함 

4)공과금

법인세를 주의깊게 봐야함

사업성을 나타내는 지표인 비례율이 100프로 넘으면 수익이 난다는 뜻이고 조합은 그에 해당하는 법인세를 내야함

만약 이 항목을 많이 잡았다면 조합은 비레율이 높게 나올것으로 예상한다는 뜻

 

5)금융비용

조합이 내는 각종이자를 뜻함

일반분양을 통해 분양수익이 들어오기 전까지 조합은 돈을 차입해서 사업을 진행함

 

6)예비비

특별히 정해진 항목 없이, 사업을 진행하다가 어떤 일이 생길지 모르기 때문에 이에 대비하기 위해 잡아놓은 예산

 

7)미분양 대책비

일반분양에서 미분양이 발생할 경우를 대비하여 중도금 이자 후불제나 중도금 무이자 또는 일반분양가 인하 등의 조치를 취할 수 있도록 책정해놓은 비용

 

8)이주촉진비

조합이 정한 기한 내에 이주를 완료하는 조합원에게 주는 이사비로, 말 그대로 이주를 촉진하기 위한비용

 

9)수입추산액

이 사업을 통해 어데 될 수입을 미리 추산해본 금액

조합원분양 수입과 일반분양 수입을합쳤을 때 나오는 금액

조합원분양가는 관리처분계획 때 확정이 되지만, 일반분양가는 관리처분계획 대에도 어디까지나 예상가일 뿐이고 실제 확정은 일반분양 시 부동산 시장상황에 따라 정해짐

 

10)추정비례율

비레율 공식 : (종후자산평가액 - 총사업비)/(종전자산평가액) x 100

즉, 기존에 조합원들이 보유하고 있던 종전자산의 가치에 대비해서 얼마를 벌어들였는지를 나타내는 수치

주로 100%보다 높으면 사업성이 높다고 보고, 그보다 낮으면 사업성이 낮다고 본다.

참고로 비례율이 100%를 넘으면 조합은 법인세를 내야 하기 때문에 가능하면 100% 에 맞추려는 경향이 있음

 

*비레율은 일반분양가, 조합원분양가, 종전자산평가액, 총사업비 등을 조정하면 얼마든지 변동가능하기 때문에 맹신하면 안됨