한 권으로 끝내는 돈되는 재건축 재개발 1편(~49p)

대선 전후 가장 뜨거웠던 부동산 열기.. 

작년부터 부동산 경매 공부부터 기웃기웃 하다가 사실 그 어떤것도 투자하지 못하고(행동으로 옮기지 못하고), 강의료만 탕진했다 ...하핫......

 

아무튼 정신차려보니 1년이 지났고, 

대선이 끝나고 윤석열이 대통령으로 당선되고, 

재건축/재개발 이슈가 수면위로 오르고 있는듯하다. 

 

단어자체만 친숙한 재건축..재개발...다른점이 대체 모야....?

다행히도 집근처에 도서관이 있어 책으로 공부를 해보기로 마음을 먹었다.

 

 

30p 

재건축, 재개발 투자는 새 아파트를 분양가보다 싼 조합원 분양가로 분양받음으로써 이익을 극대화 하는 투자

조합원 분양을 받깅 ㅟ해서는 조합원이 되어야 하므로 기존 조합원의 집을 매수해서 자격을 얻음

 

32p

투자금을 줄이는 방법

①P(프리미엄)가 붙지 않는 초창기에 매입을 해놓고 기다리는 것

재건축, 재개발 사업이 완료 될 때 까지 오랜시간 기다려야 하는것이 단점

중간에 적당한 수익을 얻고 빠져나오는 방법

②재건축보다 재개발 물건을 노리는 것

재개발의 경우는 재건축에 대해 이해관계가 복잡하기 때문에 사업이 시작되었다 해도 중단되거나 기간이 길어지는 경우가 많이 있음

③경매를 통해 접근하는 방법

 

35P

주택 재건축 사업 : 정비 기반시설은 양호하나 노후/분량 건축물이 밀접한 지역에서 주거 환경을 개선하기 위해 시행하는 사업

*정비기간시설 : 도시 생활에 편리함을 주는 도로나 주차장 등 교통시설

광장이나 공원등의 녹지, 학교나 문화 체육 시설, 공동구(전기/가스/통신시설 등 지하 배설물등을 공동으로 수용할 수 있는 지하시설)

주택 재개발 사업 : 정비 기반시설이 열약하고 노후/불량 건축물이 밀접한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

=>한마디로 정비 기반 시설의 노후화 정도에 따라 재건축이냐? 재개발이냐? 가 결정남 . 보통 아파트의 경우 주변 정비 기반시설이 양호한 경우가 많아 재건축으로 많이 진행된다고 함

 

40P

도시 기본 계획의 위계

[도시 및 주거환경 정비 기본계획]

어떤 구역의 정비사업에 대해 지차제가 기본 방향과 목표 등을 제시해주는 종합 계획

정비 기본 계획은 정비 예정 구역, 즉 아직 정비구역으로 지정되지는 않았지만 곧 지정될 예정인 구역을 앞으로 어떻게 바꿔나가면 좋을 것인지 기본 방향을 정해줍니다.

==>이렇게 세워진 정비 기본 계획을 바탕으로 다시 도시 주거 환경 정비 계획이 수립됨

 

[도시 및 주거환경 정비 계획]

유형별 정비구역 지정 대상과 정비 방향을 구체적으로 설정하고 정비기반시설 기준, 개발일도 기준, 정비 방법등을 구체적으로 정함

 

[지구단위계획]

일부 지역에 대해서는 지구단위 계획을 수립함

지구단위계획은 앞서 설명한 정비 기본 계획과 정비계획보다 더 구체적이고 세부적으로 세워지는 계획

건축을 할 때 용적률 및 건페율 뿐 아니라 건축한계선, 녹지 비율, 건축 허가 조건등을 더욱 구체적으로 정해놓음

특별히 합리적인 토지 이용이 필요하고, 기능을 증진시켜야 하며, 미관을 개선해야 할 이유가 있다고 판단되는 지역에 지정

==>지구단위계획이 쾌적한 환경을 만드는것이 목적이다 보니 기부채납비율이 높아질 수 있음, 그만큼 아파트를 지은 부지가 줄어들어 수익성도 낮아질수 있음. 그러나 역으로 생각하면, 일단 지어지고 난 후에는 아파트 단지의 주변 환경이 매우 뛰어나게 바뀐다는것도 고려해야 하고 그만큼 입주 후 아파트의 가치가 높아질 수 있음. 따라서 지구단위계획으로 재건축을 진행하는것이 꼭 조합원들에게 불리하다고만 볼수는 없음

 

기부 채납 비율이란?

새롭게 만들어야 할 정비기반 시설이 많다면 이러한 시설을 짓는데 많은 땅을 할애하게 됨. 이렇게 만들어진 정비기반시설은 개인의 소유가 될수 없으므로 소유권은 지차제가 가져가게 됨 하지만 그 당을 조합원들이 똑같은 몫으로 내야함

 

만약..

1)기부채납비율이 높아지면

개발이익은 줄고 세대수는 적고 일반물량 공급이 적어짐

아파트를 지을 때 들어가는 비용을 일반물량으로 충당하기 어렵고 조합원들이 상당금액을 분담하게 되는 것

2)기부채납비율이 낮아지면

개발이익은 오르고 도로나 녹지에 기부해야 할 당이 적다는 의미

그만큼 아파트를 지을 수 있는 대지면적이 많다는 것

 

 

지상권 : 타인의 토지에 건물이나 기타 공작물, 수목 등을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 권리

상한용적률 : 토지를 공원, 광장, 도로 등의 공공시설로 기부체납하는 경우 추가로 부여되는 용적률

법적상한용적률 : '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에서 정한 용적률로 용도지역에 다라 2종 일반 주거지역은 250% 이하, 3종일반주거지역은 300% 이하

 

오늘은 여기까지!

공부해야할 정보가 많지만정말 아는게 힘이다 라는 정신으로 전진해봅니다!